Ca y est : vous avez décidé de franchir le cap et d’investir dans le stockage. Votre objectif : ouvrir un mini-centre de self-stockage en achetant un nouveau bien immobilier dans ce but ou en aménageant un bien existant. Qu’il s’agisse de votre premier projet ou que vous ayez déjà de l’expérience, vous allez devoir procéder à une étude de rentabilité.
Pourquoi une analyse de rentabilité ?
Etudier la rentabilité de votre projet est une étape nécessaire qui vous permettra de :
- Clarifier votre structure de coûts et de revenus ;
- Déterminer l’investissement initial ;
- Décider si vous souhaitez effectivement vous lancer dans ce projet ;
- Le cas échéant, avoir une base de référence pour surveiller la progression de votre projet.
Comment faire une analyse de rentabilité ?
Avec un peu de rigueur et en réfléchissant bien, ce n’est pas si compliqué 🙂 Voici la trame générique que nous détaillerons plus bas :
- Listez tous les investissements de départ ;
- Listez tous les coûts nécessaires au projet ;
- Evaluez vos revenus mensuels ;
- Entrez ces différents éléments dans le fichier Excel que nous vous fournissons ci-dessous ;
- Regardez le seuil et le taux de rentabilité que vous obtenez.
Les dépenses à prendre en compte
Chaque projet est unique et aura son propre profil de dépenses. Nous cherchons seulement ici à vous dresser une liste de tous les postes de coûts possibles afin que vous n’en n’oubliiez aucun dans votre calcul de rentabilité.
Les investissements de départ
- L’achat de l’espace
- L’aménagement de l’espace : achat de box / container, installation de cloisons etc.
- Le matériel nécessaire à la bonne exploitation des lieux : monte-charge, diable etc.
- Les équipements : caméra de vidéo-surveillance, serrures, etc
NB: certains de ces éléments peuvent ne pas faire l’objet d’un investissement mais être transformé en coûts variables par le biais de systèmes de location ou de crédit-bail.
Les coûts d’exploitation
- Les loyers : si vous n’êtes pas propriétaire de votre espace mais locataire
- La main d’oeuvre : prévoyez-vous d’embaucher quelqu’un pour gérer l’espace de stockage ? Si oui, soyez sûr d’inclure son salaire et toutes les cotisations.
- Les charges de l’espace : électricité, service de nettoyage, éventuellement chauffage, accès à l’eau etc.
- La fiscalité : taxe foncière, TVA (si applicable), impôt sur les revenus etc.
- Les intérêts : si vous avez contracté un prêt pour votre projet financier, n’oubliez pas que vous devrez payer des intérêts et rembourser le capital chaque mois.
- Si vous vous lancez dans un gros projet, peut-être aurez-vous besoin de l’accompagnement d’un comptable ? D’un juriste ? Soyez sûr d’inclure également leurs honoraires.
NB : pour que votre espace soit rempli, il va bien falloir lui faire un peu de pub ! Mais si vous passez par Costockage pour mettre votre espace de stockage en location, cela ne vous coûtera rien du tout : nous nous occupons de donner toute la visibilité nécessaire à votre espace.
Evaluer votre revenu
Votre revenu proviendra :
- De la location de vos box de stockage
- Eventuellement, d’autre services annexes proposés en plus : aide à la manutention, transport d’objets etc.
Pour la location de vos box de stockage, deux éléments sont à prendre en compte dans la construction de l’estimation de vos revenus :
- Le prix au m3
- Le taux d’occupation
Le prix au m3
Le prix au m3 est le tarif que vous allez fixer, suite à votre étude de marché. Bien entendu, il dépendra de la qualité de service que vous proposez : le locataire peut-il accéder à ses affaires 24h/24 ? L’endroit est-il bien sécurisé ? Proposez-vous d’autres services ?
Mais il variera aussi selon la demande dans votre région, votre emplacement, le niveau de concurrence et le niveau de revenus de vos clients potentiels (vous pouvez fixer des tarifs plus hauts si vous vous adressez à des professionnels d’un secteur dynamique plutôt qu’à des petits artisans, par exemple).
Chez Costockage, nous vous proposons un outil pour évaluer le prix moyen d’un garde meuble dans votre ville : cela peut constituer un bon point de départ.
Si vous pensez que le prix indiqué n’est pas adapté, n’hésitez pas à nous contacter pour avoir plus de renseignements : nous pourrons réévaluer ensemble votre espace de stockage et vous conseiller sur le meilleur prix à demander.
Le taux d’occupation
Le taux d’occupation correspond au pourcentage de vos box qui seront effectivement loués. L’objectif est de tendre le plus rapidement possible vers 100%.
Selon la qualité de votre offre, le niveau de demande dans la région et votre budget marketing, votre espace de stockage se remplira plus ou moins rapidement.
Comment analyser la rentabilité d’un projet ?
Ca y est, vous avez rempli votre fichier Excel. Maintenant, deux éléments doivent être pris en compte pour décider si, oui ou non, vous vous lancez dans ce projet.
Quand atteignez-vous le seuil de rentabilité ?
Il s’agit de voir au bout de combien de temps vos profits cumulés dépassent votre investissement initial.
Dans le fichier Excel que vous avez déjà téléchargé, les cellules de la ligne 45 se colorent automatiquement en vert à partir du moment où vous atteignez le seuil de rentabilité. Selon votre modèle, vous pouvez être rentable dès les premiers mois ou seulement au bout d’un an.
Bien sûr, plus vous êtes rentable rapidement, mieux c’est.
Ceci dit, il n’y a pas de règle et, si vous investissez pour le long terme et que vous pouvez vous permettre de financer votre déficit de trésorerie pendant plusieurs mois, alors pas de problème. Il faut simplement en être conscient.
Quelle est la rentabilité de votre projet ?
Il s’agit de voir combien votre investissement vous rapporte au bout de 6, 12, 18 mois.
Cette rentabilité s’exprime en pourcentage. Là encore, vous êtes seul maître à bord pour déterminer le niveau de rentabilité qui vous convient. Mais il est mieux de le comparer aux moyennes du secteur pour être sûr de ne pas vous faire avoir.
Nous consacrerons sans doute un prochain article aux taux de rentabilité que vous pouvez espérer selon le type d’investissement et la ville.
Si, en attendant, vous souhaitez plus de détails, n’hésitez pas à nous contacter au 01 76 36 09 32 ou à visiter notre site !