Catégorie : Vendre sa cave, parking ou box

Les diagnostics à réaliser avant la vente de mon bien

Les diagnostics à réaliser avant la vente de mon bien

 

Vous allez bientôt vendre votre garage ou votre cave? Découvrez tous les diagnostics à réaliser avant de signer.

Dans le cadre de la santé publique, les autorités françaises ont sorti une ordonnance en date du 8 juin 2005 obligeant le vendeur à regrouper dans un dossier de diagnostic technique immobilier les diagnostics suivants :

Je veux louer ma cave à un particulier

I- Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante s’applique à tous les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997. L’amiante se décompose avec le temps créant une poussière hautement toxique pour les bronches et les poumons et susceptible de provoquer des cancers. Il existe 2 types de diagnostic amiante.

⁃    Le diagnostic amiante de constat avant-vente qui s’effectue lors de la vente d’un bien immobilier
⁃    Le diagnostic amiante de repérage exhaustif quand l’on a affaire à la démolition d’un bien immobilier

II- Le diagnostic plomb

Le diagnostic plomb est obligatoire pour tous les logements dont le permis de construire est antérieur à 1949. Le plomb peut causer des problèmes digestifs, neurologiques et artériels sérieux surtout aux enfants en bas âge.

taxes-revenu-stockageIII- Le diagnostic termites

Le diagnostic des termites et insectes xylophages est obligatoire depuis le 8 juin 1999 dans certaines zones. Ces insectes sont responsables de la destruction des portes, fenêtres, charpentes, bref toutes les structures en bois où elles creusent des galeries. Elles se logent sous le sol mais peuvent aussi se trouver dans les murs. Il n’est pas toujours évident de les suivre à la trace.

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 IV- Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est obligatoire depuis le 1er novembre 2007. Il a pour but de réduire les risques de fuite de gaz consécutive à un défaut d’installation. C’est un produit hautement toxique et très inflammable qui possède une odeur caractéristique très reconnaissable. Si jamais vous sentez cette odeur, coupez l’arrivée du gaz et ouvrez la fenêtre pour le dissiper. Il ne faut en aucun cas toucher aux interrupteurs car il va exploser tout de suite.

 

vente-maison-propriétaire

 

V- Le diagnostic électrique

Le diagnostic électrique a été rendu obligatoire depuis le début de l’année 2009. Il doit être présenté le jour de la signature du protocole de vente d’un logement à caractère privatif. Il concerne aussi bien les studios que les maisons et les appartements. Il n’est obligatoire pour les biens immobiliers en location que si la pose de l’installation électrique date de plus de 15 ans. Ce diagnostic doit être effectué par un professionnel certifié et neutre.

VI- Le diagnostic performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 lors de la vente d’un bien immobilier. Depuis le 1er juillet 2007, il est aussi obligatoire en cas de location ou pendant la période de construction d’un bien immobilier.

VII- L’état des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)

Le diagnostic est obligatoire depuis le 1er juin 2006 pour informer l’acheteur sur les risques naturels comme les séismes, les inondations, les feux de forêt, les remontées de nappe phréatique et les risques de toxicité chimique due à la proximité  des bâtiments industriels ou les dangers éventuels d’explosion des mines.

 

En savoir plus sur le diagnostic immobilier avec Alliance-habitat!
Vous déménagez ? Un petit conseil, n’oubliez pas non plus de refaire votre carte grise.

Quelles réglementations faut-il respecter lors de la vente de votre cave ?

Quelles réglementations faut-il respecter lors de la vente de votre cave ?

Vous souhaitez vendre votre cave? Vous avez déjà trouvé un acquéreur, il ne vous manque plus qu’à signer le contrat? Voici quelques règles essentielles à respecter avant de vous lancer dans votre vente!

Les caves ainsi que les garages et emplacements de parking ne respectent pas les mêmes règles que les biens immbiliers classiques.

Louer un entrepôt pour du stockage

Costockage vous résume les points essentiels à connaître avant de procéder à la vente de votre cave !

 

I- La règlementation sur les caves n’est pas la même que pour les autres biens immobiliers

Lors de ventes de biens de copropriété, la loi qui s’applique est la loi Carrez, qui implique de mentionner le nombre de mètres carré vendus dans le contrat afin de protéger l’acquéreur.

Cette loi ne s’applique pas aux caves, garages et aux emplacements de parking. Elle ne s’applique pas non plus sur les biens ayant une surface inférieure à 8 m2.

cave venteCependant, cela n’interdit en rien la vente de tels espaces. La vente de ce type de biens est tout à fait légale, seulement, l’acquéreur n’est pas protégé comme dans le cadre de la loi Carrez.

En pratique, la plupart des vendeurs inscrivent quand même le nombre de mètres carrés dans le contrat. Il est toutefois important de retenir ceci : il n’existe pas de prix au mètre carré légal. Ainsi, une surface de 2 m2 peut être vendu une petite fortune si l’acquéreur en a absolument besoin. Le pouvoir de négociation est donc plus en faveur du vendeur que de l’acquéreur.

 

II- Avant de vendre, renseignez-vous sur le règlement de votre copropriété :

Votre cave, faisant partie d’un lot de copropriété est à votre libre disposition, elle peut donc être vendue. Personne ne peut vous interdire de la vendre (sauf en cas de fraude), cependant, cette vente peut être encadrée par le règlement de votre copropriété.

 

1/ Il est interdit de vendre sa cave dans le but de frauder la loi

Dans certains cas, la vente d’un bien va être interdit du fait de l’article 22 alinéa 2 de la loi de 1965 relative à la limitation du nombre de voix que peut détenir un copropriétaire majoritaire pour les votes à l’assemblée générale.

Pour plus de renseignements, rendez-vous sur legavox.fr!

2/ Certains règlements de copropriété limitent les possibilités de vente

Le règlement de copropriété peut vous obliger d’obtenir l’accord de l’assemblée générale avant de pouvoir vendre sa cave.

Il peut aussi accorder un droit de préférence aux autres copropriétaires, c’est-à-dire que lors de la vente de votre bien, si un copropriétaire est intéressé, vous serez contraint de lui vendre votre cave plutot qu’à une personne extérieure à la copropriété.

Enfin, il peut vous interdire de diviser les lots de copropriété lors de la vente.

Il est donc plus que recommandé de lire votre règlement de copropriété avant de procéder à toute vente !

Vous êtes en règle? Si oui, vous êtes prêt à passer à la prochaine étape: l’estimation de la valeur de votre cave!

 

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A quel prix vendre sa cave ?

A quel prix vendre sa cave ?

Vous cherchez à vendre votre cave? Vous vous demandez combien vous pouvez gagner en la vendant ? Costockage vous aide à trouver le juste prix!

Je Préfère Mettre ma Cave en Location

Fixer le prix de votre cave n’est pas chose facile! En effet, vu le peu de transactions de caves en France, il n’est pas évident d’estimer la valeur de sa cave. Le facteur clé du prix est l’emplacement: dans certaines régions de France, les caves sont des biens  très demandés.

Son prix dépend également de son aménagement (des conditions d’humidité par exemple). Si votre cave est la cave idéale pour stocker des bouteilles de Saint Emilion, un passionné de vin sera prêt à accepter un prix élevé!

I – Le prix de vente d’une cave à Paris

vente cave

Le marché de la vente de cave se développe progressivement à Paris, il est donc possible de faire quelques estimations sur les prix à Paris. Le graphique ci-dessous montre les prix de vente des caves à Paris. Vous pouvez voir 14 prix de vente en fonction de la surface de la pièce :

 

vente cave paris

A noter : les prix représentés sont hors frais de notaire qui peuvent être très importants proportionnellement au prix de la cave car ils contiennent une part fixe.

Pour des surfaces standards de caves (entre 2 et 15 m²), le prix de vente se situe dans une fourchette de 3500€ à 18000€. Une régression linéaire permet d’obtenir une estimation du prix de vente d’une cave en multipliant sa surface (en m²) par 800 et en ajoutant 4000.

A surface égale, la différence de prix entre deux caves s’explique par la localisation (différents arrondissements / quartiers) et les attributs (état général, porte, sol, électricité, eau…).

 

II- Le prix d’une cave en province

 

Il est encore plus difficile d’estimer le prix d’une cave en province, les transactions de cave étant très rares. La meilleure façon d’estimer la valeur de sa cave est de regarder les annonces de vente dans sa région, comme sur Le Bon Coin, par exemple. Vous pouvez également faire appel à un professionnel pour bénéficier de son expertise !

Aussi, faite preuve de malice, si vous savez que le commerçant en bas de chez vous a du mal à stocker son matériel, cet espace peut être très précieux pour lui, il sera prêt à donner beaucoup pour acheter votre espace. Finalement, tout dépend de la demande proche de chez vous !

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III- Booster la valeur immobilière de sa cave

 

En réalisant quelques travaux, vous pouvez réellement booster le prix de votre cave.  Voici quelques conseils de travaux et aménagements qui vous permettront de tirer le meilleur prix de votre cave.

 Raccordez votre cave au réseaux de distribution publique

  • L’électricité est un vrai plus lorsque l’on vend sa cave.  Vous pouvez effectuer une demande de raccordement électrique auprès d’ERDF ou bien utiliser le branchement des parties communes de votre copropriété, tout en ajoutant un compteur individuel pour déterminer votre consommation.

 Sécurisez votre cave

  • Peu de personnes voudront stocker leurs affaires dans une cave non sécurisée. Installer une porte blindée, c’est assurer une vraie sécurité dans votre cave et permettre aux futurs acquéreurs de stocker des objets de valeur sans souci. Cette solution est toutefois assez coûteuse.
  • Le clavier à code est une solution plus économique. En plus de se protéger du vol, c’est aussi un bon moyen pour les têtes en l’air de ne pas se soucier de perdre ses clés.

Faites quelques gros travaux

  • Une isolation des murs et du plafond est exigée pour certains usages de la cave (conservation du vin, d’objets électroniques…)
  • Refaire le sol de sa cave en béton permet de la rendre plus nette mais ce n’est pas nécessaire pour certaines utilisations : ainsi, un sol en terre battue convient particulièrement bien aux caves à vin.
  • Le vrai challenge lors de l’aménagement d’une cave, c’est l’humidité ! Costockage vous donne ses solutions pour combattre l’humidité. Assécher votre cave booste sa valeur, donc n’hésitez pas à investir un peu pour résoudre ce problème une fois pour toutes.

Même si l’estimation d’une cave est loin d’être une science exacte, ces quelques conseils vous guideront dans votre fixation du prix et vous aideront à réaliser une vente au meilleur prix possible.

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Tout savoir sur la taxation sur la vente d’un espace de stockage

Tout savoir sur la taxation sur la vente d’un espace de stockage

Nombreuses sont les raisons d’investir dans un bien immobilier. C’est souvent une facon de s’assurer un investissement rentable, grâce à l’inflation des prix sur ce marché.

Ici, nous allons surtout nous intéresser à des espaces non meublés, qui sont destinés au stockage : cave, garages, box, parkings, entrepôts…

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Vous pouvez investir dans ce type d’espace pour le revendre par la suite et réaliser une importante plus value. Ou bien l’utiliser en espace de stockage pour vos biens personnels, ou ceux d’autres particuliers. Peu importe ce que vous en faites, un espace de stockage est précieux et il peut vous rapporter de l’argent.

Trouvez ici les raisons d’investir dans : une cave, un garage/box, un parking, des entrepôts ou bien des terrains nus.

Si vous choisissez l’option de revendre votre espace pour en tirer une plus-value, il y a quelques informations à étudier.


taxation cave

I/ Qu’est ce qu’une plus value ?

Vous possédez un bien, et vous décidez de le vendre. « Grâce » à l’inflation des prix dans le secteur immobilier, vous espérez le vendre plus cher que vous l’avez acheté.

La plus-value c’est le gain que vous allez réalisé. Ce gain est tiré du prix où vous l’avez vendu et du prix auquel vous l’avez acheté.

On ne se focalise pas sur le prix de vente, mais sur la différence entre les prix d’achat et de vente. Cette plus value est aussi appelée « gain en capital ».

Quand le bien a subi des amortissements, on les prend en compte dans le calcul de la plus value. Ainsi, on remplacera le prix d’achat par la valeur comptable.

Si la différence en question est négative, on parle de moins-value. Dans ce cas là, le bien en question a perdu de sa valeur au cours des années.

Il faut savoir que la majorité des investisseurs immobiliers ne comptent pas seulement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Ils ajoutent à ce calcul l’augmentation de la valeur immobilière du parking, garage, box. Sachez néanmoins que les espaces de stockages (parkings, garages, etc) sont peu soumis à des variations du prix de l’immobilier comparé à un appartement ou une maison.

 

II/ Calculer sa plus-value

  • Calcul de la plus-value brute lors de la vente d’un parking :

Plus-value brute = prix de vente* – prix d’achat*

*Le prix de vente est présent sur l’acte de vente. Il comprend les frais divers supportés par le vendeur : diagnostique immobilier, levée d’hypothèque, etc. Une facture est nécessaire pour justifier ces frais.

**Le prix d’achat est majoré de 7,5% pour les frais divers. Cependant, lors de l’achat de parking, les frais de notaire sont souvent supérieurs à 7,5%, on peut donc ajouter les frais de notaire au prix d’achat. Des travaux peuvent avoir été réalisés dans cet espace (sur la toiture, par exemple). Si c’est le cas, cela doit avoir été fait par une entreprise spécialisée, facture à l’appui.

Exemple :

Prix d’achat du parking : 10 000 €

Frais de notaire : 2 000€

Diagnostic amiante : 100 € (plus d’informations sur les diagnostics amiante avant vente ici)

Acheteur prêt à payer : 15 000 €

à Plus value brute = (15 000€ – 100€) – (10 000€ + 2 000€) = 14 900€ – 12 000€ = 2 900€

  • Calcul de la plus-value nette lors de la vente d’un parking :

Plus-value nette = plus-value brute – les abattements

Un abattement fiscal est une réduction légale de la base d’imposition. Plus vous êtes propriétaire du parking depuis longtemps, moins vous allez payer d’impôt. En effet, au fil des années les abattements sont de plus en plus élevés. De ce fait, la plus value nette sera moins importante.

Vous avez acheté votre bien avant le 31 janvier 2012 (signature de notaire inclus). Dans ce cas là, dès la 6ème année de détention, un abattement de 10% par an s’applique sur votre bien. Ainsi, la plus-value sur la vente d’un garage est exonérée à 100% au bout de 30 ans.

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III/ Quelles sont les taxes sur la plus value ?

Critères de taxation concernant la plus value :

  • Vous êtes domicilié en France
  • Vous êtes une personne physique ou un intermédiaire, comme une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu
  • Vous vendez un bien immobilier (immeubles, terrains à bâtir, parkings, garages … )

En 2012, la loi de finance a été revue :

S’il s’agit de votre patrimoine immobilier privé, vous devez compter les plus values immobilières que vous réalisez dans l’impôt sur le revenu. Sachez aussi que cette plus-value est soumise aux prélèvements sociaux.

Le taux d’imposition est désormais de 19%, auquel il faut ajouter 15,5% de prélèvements sociaux (depuis le 1er juillet 2012). Ainsi, la taxe imposée sur la plus value réalisée lors de la vente d’un garage est de 34,5%.

Quelles sont les autres taxes auxquelles je suis soumis lors de la vente d’un garage/box, d’une cave, ou d’un parking ? [lien vers articles] Nous avons les réponses à vos questions !

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IV – Exonération plus value

Vous pouvez également être exonéré d’impôt sur les plus-value immobilières sous certaines conditions, liées à : la nature du bien cédé, la qualité du vendeur et de l’acquéreur.

Principales causes d’exonérations :

  • C’est votre résidence principale ou ses dépendances : garage, par exemple. Mais à deux conditions : il doit se situer à moins d’un kilomètre de la résidence principale, et doit être vendu en même temps que celle-ci.
  • Le prix de vente ne dépasse pas 15000€
  • Vous détenez le bien depuis plus de 30 ans
  • Le bien est vendu au profit d’un organisme en charge du logement social
  • Le bien exproprié
  • Vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité
  • Vous ne résidez pas en France

 

Retrouvez d’autres causes d’exonérations et plus de détails ici.

 

Les conditions de vente d’une place de parking

Les conditions de vente d’une place de parking

Vous n’utilisez pas votre place de parking et souhaitez la vendre ? Vu la demande, vous pouvez tirer une sacrée somme de cette vente, mais encore faut-il connaître les conditions pour la vendre.

Costockage vous fait un résumé de tout ce qu’il faut savoir en cas de vente d’une place de parking.

En effet, on ne vend pas une place de parking comme on vend une maison ! Voici les étapes à suivre pour réaliser une vente de parking sans risquer aucun problème :

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1ere étape : le compromis de vente

Ce contrat peut être signé entre particuliers ou devant un notaire. Il est la preuve d’un accord entre le vendeur et l’acquéreur. La signature du compromis de vente s’accompagne du paiement d’un acompte de la part de l’acquéreur permettant de l’engager.

L’acte final se fait lui, obligatoirement devant le notaire.

 

2eme étape : le délai de rétractation

Lorsqu’il s’agit de la vente d’une maison, la loi prévoit une possibilité de rétractation pendant 10 jours pour l’acquéreur.

En ce qui concerne la vente d’une place parking, la loi n’oblige rien. C’est simplement une option que le notaire peut décider de rajouter lors de l’accord.

 

3eme étape : La condition suspensive d’obtention de crédit

Celle-ci n’est aussi pas obligatoire lors du compromis de vente. Cependant, si votre acheteur a recours à un crédit pour acquérir votre place de parking, il lui est conseillé d’insérer cette condition dans le compromis pour plus de sécurité.

 

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4eme étape : les diagnostics obligatoires

La dernière étape avant de signer un compromis de vente est de réaliser certains diagnostics obligatoires.

Il vous est possible d’obtenir rapidement des devis gratuits pour ces diagnostics en en faisant une demande sur le site suivant : devis diagnostic immobilier

 

 

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Le diagnostic amiante :

il concerne tous les biens immobiliers dont le permis de construire à une date inférieure au premier juillet 1997. Si la place de parking est à l’extérieur le diagnostic n’est pas obligatoire.

Pour les parkings couverts un diagnostic amiante est à fournir. Dans le cas d’un immeuble en copropriété le DTA (Dossier technique Amiante doit être récupéré auprès du syndic) Toujours si la date du permis de construire est antérieure au 1 juillet 1997.

Le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

 

Le diagnostic termites :

il s’applique à tous les biens immobiliers dès lors que votre bien est dans une zone contaminée ou susceptible de l’être, définie par arrêté préfectoral. Pour savoir si vous êtes dans une zone concernée, contactez un diagnostiqueur, les services de votre mairie ou de la Préfecture de votre département.

Le diagnostic termites à une validité de six mois, il doit être également établi par un diagnostiqueur certifié.

 

L’ERNMT (état des risques naturels miniers et technologiques):

Vous pouvez réaliser vous-même l’ERNMT en vous connectant sur le site internet de votre préfecture ou sur le site comme http://macommune.prim.net/

L’état des risques naturels, miniers et technologiques répond à un objectif d’information de l’acquéreur ou du locataire vis à vis des risques naturels prévisibles, technologiques ou de sismicité qui concernent la parcelle du parking faisant objet du dossier de diagnostic technique.

Vous pouvez également contacter un diagnostiqueur professionnel pour réaliser l’état des risques rapidement.

Après avoir suivi ce petit guide, vous êtes sûr de vendre votre garage en toute sécurité !

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Tout savoir pour bien vendre son garage

Tout savoir pour bien vendre son garage

Certaines astuces sont bonnes à savoir lorsque l’on vend son garage, notamment lorsqu’il s’agit de fixer son prix ou de réaliser un contrat. Cet article répond à toutes les questions que l’on se pose au moment de vendre son garage . Si vous cherchez à vendre votre cave, c’est ici !

 Mettre son Garage en Location

Combien vendre son garage ?

 vendre-garage-investir

Lorsque l’on vend son garage, il n’est pas évident de fixer son prix. Les transactions de garage sont rares, donc l’estimation de la valeur d’un garage est souvent approximative.

Certains points clés permettent toutefois d’aider à la fixation d’un prix. Ces points clés sont la localisation (les garages en ville sont très demandés, les prix peuvent monter très rapidement selon la ville et selon le quartier), l’accessibilité compte également dans le prix du garage.

Les garages sont une denrée rare, surtout en ville, ce qui peut faire grimper les prix en flèche. Un garage coûte en moyenne 25000 € à Paris, 15000 € à Marseille et 20000 € à Lyon. L’emplacement du garage est donc un facteur déterminant pour son prix, tout comme pour les maisons. Selon la demande, le prix des garages peut grimper jusqu’à 150 000 euros, comme par exemple dans le 6ème arrondissement de Paris.

C’est donc à vous de regarder les annonces de ventes de garage proche de chez vous et tenter de vous positionner par rapport à leurs offres. Si vous constatez que votre bien est très rare dans votre quartier, n’hésitez pas à proposer un prix très élevé, vous pourrez toujours le revoir légèrement à la baisse lors de la négociation.

Vous pouvez également faire appel à un agent immobilier qui pourra vous faire une expertise du marché dans votre région et ainsi vous aider à vous positionner sur le marché et optimiser votre vente.  Sur mdi75, estimez votre garage gratuitement !

Quelle réglementation respecter lors de la vente de mon garage ?

La vente d’un garage seul est moins réglementée que la vente d’un logement. Ainsi, l’accord de vente doit être formalisé par un compromis de vente, c’est à dire,  un engagement ferme et définitif d’acheter et de vendre un bien immobilier à un prix et des charges convenus, sous réserve de l’accomplissement de diverses conditions suspensives, notamment, que l’acquéreur obtienne un prêt. La date du transfert de propriété et de jouissance intervient, en principe, à la signature de l’acte authentique de vente établi par un notaire,  et un acte de vente, c’est à dire,  un acte authentique, rédigé et signé par un officier public, généralement un notaire, qui fait mention notamment de la situation juridique de l’immeuble et de sa nature).

les contenus  du compromis de vente et de l’acte de vente sont plus souples :

  • le délai de rétraction de 7 jours prévu par la loi lors de la signature du compromis de vente n’est pas obligatoire
  • les conditions suspensives ne sont pas obligatoires

Vendeur et acquéreur peuvent donc se mettre d’accord sur les mentions figurant dans le compromis de vente. Par contre, le vendeur est tenu de remettre certains diagnostics techniques :

  • amiante pour les bâtiments construits avant 1997 ;
  • état des risques naturels ;
  • termites pour les garages situés sur les communes concernées.

À savoir : si le garage est loué, son locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption et le propriétaire pourra vendre le garage à fin du bail.

Si votre garage fait parti de lots de copropriété, les règles de copropriété s’applique à celui-ci.

Si votre garage est un lot de copropriété

Le règlement de copropriété peut obliger d’obtenir l’accord de l’assemblée générale avant de pouvoir vendre sa cave.

Il peut aussi accorder un droit de préférence aux autres copropriétaires, c’est-à-dire que lors de la vente de votre bien, si un copropriétaire est intéressé, vous serez contraint de lui vendre votre garage plutot qu’à une personne extérieure à la copropriété.

Enfin, il peut vous interdire de diviser les lots de copropriété lors de la vente.

Il est donc plus que recommandé de lire votre règlement de copropriété avant de procéder à toute vente !

 

Vous savez maintenant tout ce qu’il faut savoir pour bien vendre votre garage! Si vous changez d’avis, découvrez ici comment rentabiliser rapidement votre garage.

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